Deling av andeler

Viktig info til andelseiere som ønsker å dele sine andeler:

Siste oppdatering 11/05/2016:

Først og fremst vil vi beklage lite informasjon i denne saken. Styret har forståelse for at det er en veldig frustrerende situasjon for de andelseiere som er berørt og har forsøkt å besvare henvendelser etter beste evne. Saken har eskalert veldig i kompleksitet med nye og krevende krav fra kommunene. Det har blitt oppdaget flere mangler som burde vært oppdaget etter at bygget sto klart i 2006. Slike mangler er vanskelige å få rettet opp i etterkant og det har vist seg vanskelig å lete opp riktig og tilfredsstillende dokumentasjon.

11 Mai fikk vi svar fra kommunen og det blir satt opp møte mellom Link Arkitektur og Stavanger Kommune i slutten av uke 20. Kommunen skriver at de har svært mye å gjøre for tiden og at det er derfor svaret kommet så sent.

Mai 2016:

Endelig søknad er sendt til kommunen. Her søkes det i all hovedsak om de andelene som allerede er oppdelt, men det gir uttrykk for at vi ønsker å dele opp noen flere avhengig av antall bod plasser i fellesboden. Fellesboden er tidligere besluttet oppdelt og omgjort til ca 21 mindre boder. De andelene som er oppdelt vil få første prioritet på disse dersom kommunene vil komme med krav om dette.

Søknaden er utarbeidet av Link Arkitektur og gjennomgått av Styret og vår forvaltnings fører Obos. Vi har forsøkt å få tak i kommunen i forkant av søknaden for å gjennomgå denne, rette opp i eventuelle misforståelser og få klarhet i fremtidig saksgang. Dessverre har vi hatt store problemer med å få tak i kommunen.

I denne prosessen kan andelseiere grupperes inn i tre ulike grupper:

  1. De andelene som ble vedtatt oppdelt i en ekstra ordinær generalforsamling før vi mottok brevet fra Stavanger Kommune. Det er disse det er søkt om i søknaden og som det forbeholdes boder til hvis dette blir et krav.
  2. Søknader kommet inn i etterkant av siste ekstraordinære generalforsamling. Disse er ikke behandlet i generalforsamlingen og således ikke oppdelt.
  3. Andelseiere som ikke har søkt om oppdeling.

Hvorvidt de andelseierne som allerede har søkt om oppdeling (2) skal få noen fordel ovenfor de andelseierne som ikke enda har søkt (3), men som ønsker det blir opp til styret/generalforsamlingen å avgjøre. Vi ber om forståelse for at det ikke er tatt noen beslutning her enda og at saken ikke blir behandlet før kommunen eventuelt gir oss mulighet for flere oppdelinger.

Februar/Mars 2016:

Brannrapport mottatt. Dokumentasjon fra byggherre mottatt etter gjentatte purringer.

Oktober/November 2015:

Befaring i alle oppdelte enheter for kontroll og dokumentasjon.

Arbeid med skillevegger og kontroll av utførelse av brannteknisk løsning.

Krav om ansvars rett og sammenføyning av eiendommer.

Juni 2015:

Møte mellom styret, Link Arkitektur og Stavanger Kommune. Kommunen viser forståelse for situasjonen og gir uttrykk for rask saksbehandling når endelig søknad foreligger. Nye krav blir diskutert og kommunene ønsker å komme tilbake til oss.

Mai 2015: 

Vi fikk svar på brevet fra kommunen nå i Mai. De skriver at vi må søke dispensasjon for de allerede fradelte andelene som kommunen kan vurdere. De stiller seg negativ til ytterligere delinger. Svarfrist er satt til September. Styret vil i samråd med Kluge Advokatfirma forsøke å få til et møte med kommunen for å gå gjennom hele saken og gå mer i detalj om videre saksgang. Dersom andelseiere har spørsmål ber vi om dere tar kontakt med oss på: styret@vervenpanorama.no

Tidligere informasjon angående stopp i deling av andeler:

Desember 2014:

Styret har i samråd med Obos og Kluge advokatfirma gått gjennom brevet mottatt fra kommunen og redergjort ovenfor kommunen historien bak delingene og hva som er blitt gjort av det tidligere styret. Vår redegjørelse ble sendt i midten av Desember. Vi må avvente deres svar på vår redegjørelse før vi kan si noe mer om hva som skjer i denne saken og om eventuell status for videre deling. 

November 2014:

Borettslaget har mottatt et brev fra Stavanger Kommune hvor de ber om redegjøring av delingsprosessen som ble vedtatt på generalforsamlingen. På bakgrunn av dette har vi i samråd med Obos besluttet å stoppe deling av nye andeler inntil videre. På dette tidspunkt har vi dessverre ikke noe mer informasjon enn dette. Det vil bli lagt ut mer informasjon når vi har en oppdatert status i denne saken.

Styret

Deling av andeler i Verven Panorama

Muligheten for å dele andeler og dermed selge hovedleilighet og utleiedel separat ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling høsten 2013. Styret utredet praktiske, juridiske, økonomiske og mulige fremtidige konsekvenser ved en slik deling og stiller seg positiv til en slike delinger som fører til flere andelseiere og færre leietakere i borettslaget. Det er i hovedsak leietakere som forårsaker hærverk og husbråk, og vi ønsker muligheten for flere ansvarlige andelseiere velkommen.

Styret har utarbeidet en enkel søknad som ligger på borettslagets hjemmesider, og krever en rapport fra byggsakkyndig som påviser eksisterende brann- og lydskillevegg mellom boenhetene, slik det originalt ble bygget. Rapporten må ikke være eldre enn 3 måneder på tidspunktet man leverer søknad om deling.

Søknaden og rapporten må godkjennes i borettslagsstyret og ratifiseres med flertall i generalforsamlingen. Generalforsamlingen holdes normalt i April/Mai og søknader må være sendt til styret i god tid, senest 3 uker før generalforsamling. Styret kan innkalle til ekstraordnær generalforsamling og da vil godkjennte søknader tas opp for generalforsamlingen. Dersom en andelseier ønsker å dele sin andel anbefales det og sende søknad så raskt som mulig.

 

Bygningsteknisk

Leilighetene er i dag skilt med egne innganger og separate strømtavler.

Leilighetene har separate bad og kjøkken og fungerer som egne boenheter.

Ved forespørsel til kommunens byggesaksavdeling ble det bekreftet at alle utleiedeler er registrert som separate boenheter med egne matrikkelnummer.

Block-Berge som sto for bygging av blokkene har muntlig bekreftet at leiligheter og utleiedeler ble skilt med brann- og lydtekniske skiller. Styret krever dette dokumentert ved besiktigelse fra sakkyndig av hver andelseier før søknaden kan behandles. Rapporten fra sakkyndig skal legges ved søknaden, og må ikke være eldre enn 3 måneder på tidspunktet man leverer søknad om deling.

Det kan fritt velges blant godkjente sakkyndige.

 

Praktisk

Det er andelseiers ansvar å til enhver tid kunne motta post i den grad det er lovpålagt. Dersom andelseierne ikke ønsker å dele postkasse som før delingen kan styret søkes om å sette opp nye postkasser. Blir dette godkjent påfaller omkostningene søker. Postboks og elektroniske løsninger (altinn.no og digipost.no) vil uansett tilfredsstille kravet om å kunne motta offentlige brev. Styret vil ta stilling til praktiske løsninger for tilleggspostkasser, hvis dette skulle vise seg å bli behov.

Det må opplyses i søknaden hvorvidt parkeringsplass følger med leiligheten og hvilket bodnummer som følger med hvilken leilighet.

Den utskilte leiligheten kan få et eget gjesteparkeringskort. Kostnaden for opprettelse av parkeringskort påfaller andelseierne.

 

Salg av utskilt andel

Etter vedtaket om deling av andelen i to leiligheter og formaliseringen av delingen vil den opprinnelige andelseieren eie to andeler i borettslaget og dermed være i konflikt med vedtektenes  §2-1 (3).  Det er videre en mulighet for at det foreligger et utleieforhold som må kunne avvikles med rimelige frister, etter hvilke eieren må få tilstrekkelig tid til å selge leiligheten. Eieren påleges å selge leiligheten så snart praktisk mulig og får en frist på inntil et år å selge den utskilte andelen. For den gjenværende andelen gjelder de samme begrensingene for utleie som fremgår av vedtektenes §4.

 

Fordeling av kostnader/innskudd

En deling av leilighetene vil ikke utløse noen innbetalinger eller utbetalinger i forhold til borettslagets innskudd.

Fordeling av felleskostnader følger i hovedsak en nøkkel basert på innskudd, med visse enhetskostnader knyttet til den enkelte andelen, for eksempel garasjeleie. Hver av de fremtidige andelene må således andelsvis oppbære arealbaserte kostnader som strøm/lys, med tillegg for de spesifikke enhetskostnadene. Den nye andelen bli tillagt økningen av  kostnadene for forvaltningsselskapet på lik linje med de eksisterende andelene.

 

Kostnader:

Alle omkostninger som følger delingen betales av søker. For de første søkerne var kostnadene til forretningsfører og borettslag ca 7000,- kroner per andelseier, men deler av denne kostnaden var nødvendige utredninger for å gjennomføre de første delingene og antas å bli mindre for de påfølgende søkerne.

 

søknadskjema er fjernet (april 2017)