Styret har over lengre tid sett en sterk sammenheng mellom problemer i borettslaget og utleie. Nesten alle tilfeller vi behandler er relatert til leietakere. I de aller fleste tilfeller er leietakere i NAV systemet. Det finnes nok gode leietakere her også, men viser seg at risikoen er svært høy for å få noen som ikke er slik de utgir seg for å være.
Vi i styret advarer sterkt mot å leie ut til noen under NAV. Det er andelseieren som er ansvarlig for leietakeren og at disse følger vedtektene. Styret ønsker å presisere hvor viktig det er for andelseierne å være kritisk til leietakerne sine.
Akkurat nå står to andelseiere i akutt fare for å få tvangssolgt sin andel som en direkte konsekvens av utleien. På grunn av alvorligheten i leietakerens oppførsel kan styret be om salgspålegg. Dette kan i det ene tilfellet gjøres uten at advarsel sendes ut i forkant. Dette kan være til alvorlig økonomisk ulempe for andelseieren, men tryggheten og sikkerheten til borettslaget er styret sin prioritet.
Styret vil fremover være strengere i kravene for utleie, og advarsler/oppfølging knyttet til utleie. I «vanlige» tilfeller kan salgspålegg sendes etter 2 advarsler. Dette gjelder også om mindre hendelser ikke blir oppfulgt av andelseiere. Det er viktig at andelseiere skjønner konsekvensene av å leie ut til «feil» leietaker.
Vi har laget noen steg som kan redusere sjansen for problematisk utleie og anbefaler alle å følge disse:
- Ikke lei ut gjennom NAV eller personer som er i NAV systemet. Dette er det aller viktigste punktet! I alle de alvorlige tilfellene vi har hatt i det siste har leietakeren vært i NAV.
- Dersom du bruker et utleiefirma, få i kontrakten at det IKKE skal leies ut til NAV.
- Dersom du bruker et utleiefirma, forhør deg om hva firmaet gjør dersom du får problemer med leietaker. Hvor fort kan firma få leietakeren ut?
- ALLTID ta depositum. Depositumet bør minimum være 3mnd. Det er så lang tid det kan ta dersom du selv må få kastet ut leietakeren gjennom namsmannen.
- Du bør ALDRI godta depositumsgaranti fra NAV. Dette fordi leietakeren selv ikke får noen konsekvens av å ødelegge leilighet/hybel eller unnlate betale for seg. Depositumsgarantien fra NAV er en falsk trygghet for utleieren.
- Be gjerne om utleiereferanse fra tidligere leieforhold.
- Sjekk om leietakeren går på skole eller er i jobb. Be gjerne om en bekreftelse fra jobben. Slike kandidater er ofte tryggere leietakere.
- Depositum er helt nødvendig og reduserer risikoen betydelig. Har ikke leietakeren 3mnd depositum har de da penger til å betale leie? Depositumsgaranti fra en jobb kan aksepteres.
- Husk å ha et «særlig tvangsgrunnlag», det vil si en utkastelsesklausul i kontrakten. Dette er tatt inn som et eget punkt i kontrakten. På den måten kan leieforholdet avsluttes ved namsmyndighetenes hjelp dersom leien ikke blir betalt i tide, eller leier nekter å flytte ut etter at leieforholdet er over. Uten en slik klausul står du som utleier langt svakere. De fleste standardkontrakter har dette punktet.
- Skriv under kontrakten før du gir fra deg nøklene. Glemmer du dette kan du risikere at leietageren ikke skriver under kontrakten, og leieforholdet blir da kun regulert av Husleieloven. Som utleier kan du da komme noe dårligere ut. Blant annet har du da ikke noe «særlig tvangsgrunnlag» som beskrevet i punktet ovenfor.