Styret har over lengre tid sett en sterk sammenheng mellom problemer i borettslaget og utleie. Nesten alle tilfeller vi behandler er relatert til leietakere. I de aller fleste tilfeller er leietakere i NAV systemet. Det finnes nok gode leietakere her også, men viser seg at risikoen er svært høy for å få noen som ikke er slik de utgir seg for å være.

Vi i styret advarer sterkt mot å leie ut til noen under NAV. Det er andelseieren som er ansvarlig for leietakeren og at disse følger vedtektene. Styret ønsker å presisere hvor viktig det er for andelseierne å være kritisk til leietakerne sine.

Akkurat nå står to andelseiere i akutt fare for å få tvangssolgt sin andel som en direkte konsekvens av utleien. På grunn av alvorligheten i leietakerens oppførsel kan styret be om salgspålegg. Dette kan i det ene tilfellet gjøres uten at advarsel sendes ut i forkant. Dette kan være til alvorlig økonomisk ulempe for andelseieren, men tryggheten og sikkerheten til borettslaget er styret sin prioritet.

Styret vil fremover være strengere i kravene for utleie, og advarsler/oppfølging knyttet til utleie. I «vanlige» tilfeller kan salgspålegg sendes etter 2 advarsler. Dette gjelder også om mindre hendelser ikke blir oppfulgt av andelseiere. Det er viktig at andelseiere skjønner konsekvensene av å leie ut til «feil» leietaker.

Vi har laget noen steg som kan redusere sjansen for problematisk utleie og anbefaler alle å følge disse:

• Ikke lei ut gjennom NAV eller personer som er i NAV systemet. Dette er det aller viktigste punktet! I alle de alvorlige tilfellene vi har hatt i det siste har leietakeren vært i NAV.
• Dersom du bruker et utleiefirma, få i kontrakten at det IKKE skal leies ut til NAV.
• Dersom du bruker et utleiefirma, forhør deg om hva firmaet gjør dersom du får problemer med leietaker. Hvor fort kan firma få leietakeren ut?
• ALLTID ta depositum. Depositumet bør minimum være 3mnd. Det er så lang tid det kan ta dersom du selv må få kastet ut leietakeren gjennom namsmannen.
• Du bør ALDRI godta depositumsgaranti fra NAV. Dette fordi leietakeren selv ikke får noen konsekvens av å ødelegge leilighet/hybel eller unnlate betale for seg. Depositumsgarantien fra NAV er en falsk trygghet for utleieren.
• Be gjerne om utleiereferanse fra tidligere leieforhold.
• Sjekk om leietakeren går på skole eller er i jobb. Be gjerne om en bekreftelse fra jobben. Slike kandidater er ofte tryggere leietakere.
• Depositum er helt nødvendig og reduserer risikoen betydelig. Har ikke leietakeren 3mnd depositum har de da penger til å betale leie? Depositumsgaranti fra en jobb kan aksepteres.
• Husk å ha et «særlig tvangsgrunnlag», det vil si en utkastelsesklausul i kontrakten. Dette er tatt inn som et eget punkt i kontrakten. På den måten kan leieforholdet avsluttes ved namsmyndighetenes hjelp dersom leien ikke blir betalt i tide, eller leier nekter å flytte ut etter at leieforholdet er over. Uten en slik klausul står du som utleier langt svakere. De fleste standardkontrakter har dette punktet.
• Skriv under kontrakten før du gir fra deg nøklene. Glemmer du dette kan du risikere at leietageren ikke skriver under kontrakten, og leieforholdet blir da kun regulert av Husleieloven. Som utleier kan du da komme noe dårligere ut. Blant annet har du da ikke noe «særlig tvangsgrunnlag» som beskrevet i punktet ovenfor.

Som mange vet har vi jobbet med å få pusset opp takterrassene en stund. Noen lurer kanskje på hva skjer her.

Intensjonen var i høyeste grad at de skulle være ferdig til sommersesongen og helst innen mai. Dette har ikke skjedd. Grunnen til dette er at vi fikk veldig sent levert tegningene fra LEVA, anbudsprosessen var sen, det manglet flere anbud, og det var dyre anbud.

Vi jobber med endringer i prosjektet for å få ned kostnadene og for å få det så praktisk og fint som mulig. Det nærmer seg nå fellesferie og det er ikke håp om å få ferdig planen, eller starte byggearbeid innen da.

Håper vi får startet byggingen på sensommeren eller høsten.

Styret

Vaktmester har rapportert at noen beboere opplever problem med vindu og dører. Dette er noe en enkelt og rimelig kan ordne selv.

Kjøp WD40 (eller annet smøremiddel). Spray hengslene godt. Åpne og lukke dør/vindu gjentatte ganger slik at middelet får trenge inn og virke.

Spray alle låser / glidere i karmene for å få smøremiddelet inn i systemet. Roter vindu/dørvriderene gjentatte ganger.

Gjenta til du er fornøyd. Dette bør gjøres minst en gang pr år som vedlikehold (gjerne vår og høst).

Borettslaget Verven Panorama har i den siste tiden vært preget av flere alvorlige vannlekkasjer. De fleste av lekkasjene kan spores tilbake til løse kjøkkenbatteri og/eller lekasje fra kupling til kranen på varmtvannet. Styret har tidligere lagt ut informasjon angående dette problemet på hjemmesiden www.vervenpanorama.no samt på Facebook gruppen «Verven Panorama». Her oppfordrer vi andelseiere om å ta en sjekk og ta kontakt med styret eller vaktmester for befaring om en er usikker eller bemerker seg problemer. Det ble også lagt med bilder og forklaring som vaktmester har sendt til oss. Det viser seg at svært få har vært i kontakt med oss for befaring og vannlekkasjene fortsetter. Vi må derfor be alle andelsiere om å avtale en sjekk med rørlegger. Dette gjøres ved å sende en epost til: stig@993hjelp.no med kopi til styret@vervenpanorama.no, eposten må inneholde følgende:

Jeg, NAVN, eier av leilighet XXX gir herved tillatelse til rørlegger å ta en sjekk av min leilighet XXX samt min hybel XXX. Jeg har informert min(e) leieboere. Dersom ingen er hjemme tillater jeg at døren blir åpnet med borettslagets masterkey. Jeg kan nås på følgende telefonnummer:

Frist for å sende inn tillatelse settes til 16 Oktober 2015.

Rørlegger vil sjekke rør, kuplinger etc og gjøre nødvendig reparasjoner/utskiftninger ved behov. Det er viktig at det ryddes og vaskes under vaskene slik at rørlegger lett kan komme til. Vi ser for oss oppstart i slutten av Oktober og for å gjøre dette mest mulig effektivt vil rørlegger planlegge et visst antall leiligheter og hybler per dag. Rørlegger vil informere om hvilken dag de kommer til din leilighet og styret vil informere nærmere via hjemmesiden og facebook.

Omfattende vannlekasjer er svært kostbart for borettslaget og medfører en min. egenandel på kr 10.000. Gjentatte forsikringssaker vil øke forsikringspremien som igjen vil resultere i økte felleskostnader.

Styret minner om andelseiers vedlikeholdsplikt (Beskrevet i vedtektene) som omfatter vedlikehold og reparasjoner av rør og vasker samt vedlikehold av våtrom slik at lekkasjer unngås (§5-1 (1) og (2)). Felles rør faller under borettslagets vedlikeholdsplikt og andelseiere skal gi adgang til bolig slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskiftning (§5-2 (4)). Dersom vedlikeholdsplikten, herunder adgang til bolig ikke overholdes vil det kunne medføre utbedringsansvar for den enkelte andelseier Vedtektene finnes i sin helhet på borettslagets hjemmeside.

Har du fått sjekket dine rør etc av en godkjent rørlegger i løpet av den siste tiden kan du informere styret om dette slik at vi ikke behøver å komme til din(e) leilighet(er). Styret takker for hjelpen og håper med dette vi kan unngå flere vannlekkasjer fremover.

Styret

Det har forekommet tyverier fra garasjen, spesielt sykler er utsatt. Ved gjennomgang av overvåkings bildene ser vi at dette skjer ved at beboere åpner garasjeporten og gjerningsmannen står utenfor og venter til bilen har kjørt for så å snike seg inn. Personene går gjerne rundt og sjekker hva som er av verdi før de bestemmer seg for hva de skal ta.  Vi må be beboere være spesielt på vakt om noen kommer inn gjennom garasjeporten når denne åpnes for inn/ut kjøring. Rapporter gjerne inn til styret om du ser noen mistenksomme som går rundt i garasjen. Dersom de ikke har adgangschip har de ingenting i garasjen å gjøre.

Overvåkings bilder leveres til politiet, men de har ofte begrensede ressurser i slike saker.

Det har i lang tid vært problemer med dårlig belysning i Verven 38. Det har vært brann i lysarmaturene som må utbedres gjennom forsikringen til borettslaget. Dessverre har denne prosessen tatt lang tid da det først måtte undersøkes om det skyldtes dårlige utført arbeid fra utbygger samt utrede forsikringssak. Det er også bestillingstid på noe av utstyret. Dette er bestilt for en stund siden og blir levert i slutten av denne uken eller begynnelsen av neste uke. Lysene skal da fungere optimalt innen kort tid.

Lysarmaturene i 36 blir også sjekket rutinemessig for å se at alt er iorden der.

Ventilasjonsrensen er ferdig for denne gang. SSG har skiftet eller reparert 27 spjeld. Det gjenstår endel da det ble registrert 52 leiligheter med defekt spjeld. Det er bestilt inn ekstra spjeld slik at disse er klar når SSG har mulighet for å skifte de resterende. I følge dem har de veldig mange pågående oppdrag fremover så det kan drøye ut i Mars/April med å fikse resten. Det er ingenting i veien for at andelseiere selv kan fikse spjeld som er defekt. Isåfall hadde det vært fint om dere sender en epost til styret så vi får krysset dere av listen. De som vil få besøk av SSG i neste runde vil bli varslet i god tid.

Styret takker for samarbeidsvilligheten og håper denne rensen sammen med oppgradering av hovedviftene på taket vil bedre ventilasjonen fremover.

Ventilasjonsrensen er fullført og det viser seg at svært mange har en eller annen innvendig feil med ventilasjonen. De fleste har feil med spjeldet og har hatt dette over lengre tid. Hele 52 leiligheter har defekt spjeld, noe som påvirker hele ventilasjonssystemet. SSG vil de neste to ukene (47 & 48) montere nye spjeld i de leilighetene hvor dette trengs. Det vil komme info til de leilighetene som får besøk av SSG.

Noen beboere har montert egen kjøkkenvifte som er ødeleggende for ventilasjonssystemet. Disse vil få eget brev med rimelig frist for å ordne opp. Flere beboere har ikke gitt sin tillatelse eller skiftet lås og dermed har ikke SSG fått tilgang til leiligheten. Disse må sende beskjed til styret for å avtale tid med SSG fortløpende ellers vil disse måtte betale for rensen selv ved en senere anledning. Dette gjelder også om du som andelseier nektet SSG adgang da dette er i strid med vedtektene for borettslaget.

Borettslaget har mottatt et brev fra Stavanger Kommune hvor de ber om redegjøring av delingsprosessen som ble vedtatt på generalforsamlingen. På bakgrunn av dette har vi i samråd med Obos besluttet å stoppe deling av nye andeler inntil videre. På dette tidspunkt har vi dessverre ikke noe mer informasjon enn dette. Det vil bli lagt ut mer informasjon når vi har en oppdatert status i denne saken.

SSG vil starte med rens av ventilasjonssystemet i Verven 36 i neste uke. Vi mangler kun tillatelse fra 1 andelseier i Verven 36 og forhåpentligvis vil vi få svar her også. Det mangler fortsatt en del i 38 og vi er avhengig av flere svar her. Styret har sendt brev til alle andelseiere, postet informasjon på hjemmesiden og facebook, sendt personlige facebook meldinger, epost og sms, ringt og banket på dører til de som ikke har svart. Vi håper vi får svar fra flere etterhvert.

På Mandag vil det bli oppstart og det vil bli hengt opp lapper med informasjon om ca tid de vil komme i hver etasje slik at de som ønsker det kan være hjemme. SSG regner med å rekke over ca 8 leiligheter per dag. Husk å gi beskjed til leietakere slik at de også er klar over at SSG kommer.